Fellur leigusamningur úr gildi við sölu eignar?

Ég leigi stúdeóíbúð sem er inn af stærri íbúð og þarf að ganga í gegnum hina íbúðina til að komast inn í mína. Leigan er lág miðað við það sem almennt gerist og leigusali þarf að segja upp leigu með 6 mánaða fyrirvara. Það er ekki til skriflegur samningur en það eru til tölvupóstar þarf sem allt kemur fram. Nú er eignin komin á sölu og hætta á að kaupandinn verði ósáttur við að ég hafi aðgang að heimili hans. Hvað gerist ef eignin verður seld einhverjum sem vill ekki leigja mér áfram? Þarf að vera skriflegur samningur með vottum og dagsetningu eða er nóg að leigusalinn staðfesti við kaupandann hvað um var samið?

☆☆☆

Munnlegir samningar eru almennt jafngildir skriflegum samningum nema lög kveði á um annað. Sönnunarstaðan getur aftur á móti verið erfið ef samningur er aðeins munnlegur og ágreiningur rís um efni hans. Í 40. gr. húsaleigulaga er tekið fram að leigusali geti selt eign án samþykkis leigusala og að þegar eign í útleigu er seld þá yfirtaki kaupandinn allan rétt og skyldur seljandans.

Í þessu tilviki virðist ekki uppi ágreiningur um að leigusamningur sé fyrir hendi eða um efni hans, hann er því í fullu gildi þótt hann sé ekki skriflegur. Vottun getur skipt máli ef vafi leikur á því hverjir undirrituðu samninginn, hvar og hvenær en ef aðilar samningsins eru sammála um efni samningsins þá getur þriðji maður (í þessu tilviki kaupandi eignarinnar) ekki byggt neinn á því að vottun sé ábótavant.

Ef ágreiningur kemur upp geta tölvupóstsamskipti verið þáttur í sönnun en það væri öruggast fyrir þig ef leigusalinn fengist til að undirrita yfirlýsingu um það hvað var umsamið og hvenær. Það sem skiptir mestu máli er að kaupandinn verði upplýstur um samninginn og efni hans. Upplýsingaskylda seljanda er rík en þegar kaupandinn er upplýstur um tilvist leigusamnings þá ber hann líka ábyrgð á því að kynna sér efni hans áður en hann undirritar kaupsamning og ef hann kaupir eign sem leigjandi þarf að ganga í gegnum til að komast heim til sín, þá verður kaupandinn að sætta sig við það, eða búa til annan inngang.

Þarf ég að sætta mig við nýjan leigusala?

Ég er með langtímaleigusamning og kann vel við leigusalann, sem býr á efri hæðinni, en nú vill hann selja allt húsið. Hann er með kaupendur í sigtinu sem myndu þá taka við samningnum og flytja á efri hæðina. Ég kannast lítillega við það fólk og líst ekkert á að fá þau sem nágranna, hvað þá […]

Kaupandinn getur ekki breytt skilmálum samningins, hvorki hvað varðar leiguverð, leigutíma eða neitt annað. Það væri augljóslega mjög ósanngjarnt gagnvart leigjanda ef samningur félli úr gildi eða breyttist að efni til við sölu fasteignar (nema sérstaklega hafi verið um það samið) enda er samningssamband kaupanda og seljanda leigjandanum óviðkomandi.

Það gildir svo hér eins og annarsstaðar að upp geta komið aðstæður sem réttlæta riftun. T.d. ef þú notaðir heimili þitt sem fundaaðstöðu fyrir mótorhjólaklúbb, sem hefði þá um leið aðgang að heimili leigusalans. En svo fremi sem umgengni er eðilieg þá áttu ekki að þurfa að óttast um samninginn þótt eigendaskipti verði.