Ég á íbúð í þríbýlishúsi með utanáliggjandi svölum sem tilheyra einni íbúinni. Lengi hefur borið á leka inn á gólf íbúðar og inn á loft á neðri hæð. Fyrr á þessu ári var ráðist í framkvæmdir og hafði það áður verið samþykkt á húsfundi. Eftir að framkvæmdir voru samþykktar var ein íbúðin seld. Kaupandinn var látinn vita og í kaupsamningi kemur fram að íbúðarverð hafi verið lækkað vegna þess kostnaðar.
Þegar farið var að vinna við svalirnar komu í ljós skemmdir í steypu. Endanlegt verð varð nánast tvöföld sú fjárhæð sem upphaflega var reiknað með. Hækkunin var rædd á húsfundi og ákveðið að taka yfirdrátt til að borga reikninginn og greiða yfirdráttinn niður með mánaðarlegum aukagreiðslum í hússjóð. Allir eigendur samþykktu þetta og undirrituðu samþykki fyrir yfirdráttarheimild.
Eftir að þetta var samþykkt tilkynnti nýi eigandinn (hann var á fundinum og skrifaði undir) að hann ætlaði sér ekki að greiða neitt í þessum framkvæmdum. Rökin eru þau að þetta séu ekki hans svalir, hann hafi sjálfur ekki samþykkt viðgerðina, ekki hafi verið löglega boðað til húsfundarins og auk þess sé kostnaðurinn allt of hár miðað við þær upplýsingar sem hann fékk þegar hann keypti.
Getur hann neitað að taka þátt í kostnaði?
Skiptir máli hvort var löglega boðað til fundarins þar sem hann skrifaði undir samþykki?
Ef húsfélagið á rétt á greiðslu þarf þá að stefna honum eða er eitthvað annað hægt að gera?
☆☆☆
1 Er viðgerðarkostaður sameiginlegur?
Nágranni þinn getur ekki neitað að taka þátt í kostnaði miðað við þessa lýsingu. Meginreglan er sú að hver eigandi beri kostnað af séreign sinni en allir eigendur beri kostnað af nauðsynlegu viðhaldi sameignar í hlutfalli við eignarhluta sinn. Svalir utan á húsi falla yfirleitt undir sameign. Þ.e. ytra byrði þeirra og handrið. Ekki þó klæðning innan á svölum, svalahurð eða gólfefni, það þarf íbúðareigandi að greiða.
2 Skiptir máli hvort var rétt boðað til húsfundar?
Allir eigendur eiga rétt á því að fá að koma að ákvarðanatöku. Það merkir þó ekki að eigandi hafi neitunarvald um nauðsynlegar framkvæmdir. Leki veldur með tímanum tjóni eins og kom í ljós hjá ykkur. Því er um að ræða nauðsynlegar framkvæmdir.
Ef ekki er boðað löglega til húsfundar og eigandi hefur ekki mætt er hann ekki bundinn af þeim ákvörðunum sem þar eru teknar. Ef hann hefur mætt er hann þó bundinn af þeim jafnvel þótt ekki hafi verið löglega til hans boðað. Það er nóg að 2/3 hlutar eigenda (miðað við eignarhlutfall) samþykki framkvæmdir sem þessar til að það bindi alla sem voru á fundinum eða voru löglega boðaðir.
3 Er nauðsynlegt að fara í dómsmál?
Ef hann fæst ekki til að borga þarf dómsmál en það er auðvitað hægt að reyna innheimtuþjónustu fyrst. Það eru góðar líkur á að þið fáið þetta greitt þótt það taki tíma. Hússjóður á lögveð í íbúðinni en það merkir að hægt er að krefjast nauðungarsölu og krafa hússjóðsins nýtur þá forgangs fram yfir venjulegar veðkröfur. Lögveðið nær líka til vaxta og innheimtukostnaðar.
Til þess að reyni á lögveð þarf að fá kröfuna viðurkennda fyrir dómi en það er frekar ólíklegt að nokkur lögmaður myndi ráðleggja nágranna þínum að láta þetta ganga svo langt. Athugið að lögveðsréttur fyrnist á einu ári og lántaka framlengir ekki lögveðsrétt. Það verður því að miða ársfrestinn við það þegar greiðsla vegna framkvæmda er innt af hendi en ekki við það þegar yfirdráttur er greiddur upp. Það er því betra að hafa hraðann á ef hann vill alls ekki borga því eftir ár verður að fara með þetta sem almenna kröfu og miklu meiri hætta á að hún fáist ekki greidd.
Ef kostnaður hefur orðið verulega mikið hærri en gengið var út frá við kaup er mögulegt að nýr eigandi eigi kröfu á fyrri eiganda en það er hússjóði óviðkomandi
Skoðaðu lög um fjöleignarhús, sérstaklega geinar nr. 4, 13, 39, 40, 47 og 48.
