Við leigjum hjá leigufélagi. Eftir að við fluttum inn kom í ljós að íbúðin við hliðina á okkur er rekin sem úrræði fyrir fólk með alvarlegar hegðunar- og geðraskanir. Þessu fylgir mikið ónæði, bæði öskur og greinilegt að hlutum er kastað og við höfum orðið vör við rifrildi þar sem líflátshótanir koma fram. Er leigufélaginu skylt að láta vita af svona ástandi við upphaf leigu?
☆☆☆
Í húsaleigulögum er ekki tekið fram að upplýsingaskylda leigusala nái til þess að upplýsa um erfiða nágranna. Engu að síður tel ég lög og dóma mæla með þeirri túlkun að leigusala beri að upplýsa um erfiða nágranna eins og annað sem er líklegt til að ráða úrslitum um það hvort leigjandi vill ganga að samningi. Ég veit ekki til þess að hafi reynt á þetta fyrir dómi og því erfitt að segja til um hver niðurstaða þeirra yrði en það sem mælir með því að þið sækið rétt ykkar er eftirfarandi:
1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hljóðar svo:
Leiguhúsnæði skal, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu.
Hér reynir á hvort nágrannar teljist hluti af leiguhúsnæði. Samkvæmt dómaframkvæmd Landsréttar teljast óvenjulegir samskiptaerfiðleikar og ógn sem kaupendum getur stafað af ofbeldisfullum nágrönnum til fasteignagalla.
Á þetta reyndi í Landsréttarmálinu nr. 726/2019. Þar höfðu kaupendur íbúðar krafist þess að staðfest yrði með dómi að íbúðin væri haldin fasteignagalla og þau ættu þar með rétt á skaðabótum eða afslætti. Reyndar gat seljandinn um það að í húsinu byggi kona með geðræn vandamál en gerði þó lítið úr því og sagði að ekki hefði komið til eignaspjalla eða líkamsmeiðinga.
Það kom á daginn að konan hafði fengið dóm fyrir líkamsárás á seljandann. Á húsfundi hafði verið ákveðið að láta bera konuna út. Af því varð ekki þar sem fundurinn hafði verið ólögmætur vegna þess að ekki hafði verið rétt staðið að boðun á fundinn og ákvarðanir hans því ógildar.
Bæði héraðsdómur og Landsréttur töldu að þar sem seljandinn hefði leynt upplýsingum um atriði sem hluti að hafa mikla þýðingu fyrir þá ákvörðun kaupenda að ganga til samninga yrði að líta svo á að íbúðin væri gölluð.
Ég sé engin rök fyrir því að það sem telst galli á íbúð þegar hún seld ætti ekki alveg eins að teljast galli sem ætti að upplýsa um þegar íbúð er boðin til leigu. Í Landsréttarmálinu nr. 726/2019 var að vísu um gróft tilvik að ræða þar sem dómi um líkamsárás var leynt en ef leigusalinn vissi að í húsinu byggi fólk með sérstök hegðunarvandamál, og sérstaklega ef það sýnir ógnandi hegðun, þá er í það minnsta sjálfsagt að láta leigusalann vita að þið séuð ekki sátt við þær upplýsingar sem þið fenguð. Þið getið byrjað á því að senda leigusalanum bréf, bent á þennan dóm og boðið sátt, t.d. að leigufjárhæð verði endurskoðuð, eða — ef þið eigið kost á hentugra húsnæði — að þið losnið undan samningnum fyrirvaralaust og síðasta greiðslan falli niður.
Ef leigusalinn hafnar sáttaboði má skoða möguleikann á því að leita til dómstóla en til þess að það hafi eitthvað upp á sig þurfa að liggja fyrir sannanir um að ónæði sé langt umfram það sem venjulega má vænta í fjölbýli og/eða að íbúar sýni af sér ógnandi hegðun.
Mynd: 181740081 © Info723783 | Dreamstime.com
