Ég er þinglýstur fasteignareigandi íbúðar í fjölbýlishúsi. Þetta eru í raun tvö fjölbýlishús samkvæmt eignaskiptasamningi en það er aðeins einn eigndi að öllum íbúðum í hinum hlutanum. Ég og aðrir eigendur í mínum hluta erum í vandræðum því það þarf að gera við ónýta lögn sem liggur um lóðarhlutann sem tilheyrir hinum hluta hússins. Eigandinn hinum megin bannar okkur að grafa í lóðina. Heilbrigðiseftirlitið krefst þess að við bætum úr þessu en vill ekki senda nágrannanum erindi þar sem við berum ábygð á okkar lögn. Getur nágranninn staðið í vegi fyrir nauðsynlegu viðhaldi?
☆☆☆
1 Eignarréttur og hagsmunir annarra
Það er rétt hjá nágrannanum að hann getur, í skjóli eignarréttar síns, takmarkað aðgang þinn að lóðinni. Eignarrétturinn er stjórnarskrárvarinn og nýtur einnig verndar Mannréttindasáttmála Evrópu og íslenskra laga.
Honum yfirsést það hinsvegar að þinn eignarréttur nýtur líka verndar stjórnarskár og annarra laga. Samkvæmt lögum tilheyra lagnirnar þinni eign. Skoðaðu t.d. 3. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 og 1. mgr. 24. gr. laga um fasteignakaup 40/2002.
Eignarréttur sætir ýmsum takmörkunum þótt hann sé sterkur og mikilvægur. Réttur til yfirráða yfir fasteign sinni takmarkast af lögum, t.d. skipulags og byggingarlöggjöf, heilbrigðislöggjöf og umhverfislöggjöf. Hann takmarkast einnig af rétti og hagsmunum annarra.
Staðan er að því leyti flókin að nú átt þú eignarréttindi sem eru inni á fasteign annars manns. Þegar svo stendur á takmarkast réttindi beggja. Það hversu mikið tillit þið þurfið að taka hvort til annars veltur á því hversu ríkir og mikilvægir hagsmunir ykkar eru. Þú gætir t.d. ekki leyft þér að grafa upp lóðina hjá nágrannanum bara til að dást að rörunum þínum eða skreyta þau með glimmer. Hinsvegar átt þú rétt á því að sinna viðhaldi eignarinnar og þér ber meira að segja skylda til þess. Nágranninn verður, samkvæmt reglum nábýlisréttar, að virða þann rétt.
2 Hvað er til ráða?
Ef nágranninn synjar þér um aðgang að lóðinni í þeim lögmæta tilgangi að sinna viðhaldi eignarinnar þá geturðu leitað til dómstóla. Mér finnst hinsvegar ólíklegt að hann vilji fara þá leið því ef málið er ekkert flóknara en þú hefur lýst, þá vega hagsmunir þínir augljóslega þyngra en hagsmunir hans, auk þess sem það er almannahagur að frágangur lagna sé viðunandi. Niðurstaða málsins yrði því ekki aðeins sú að hann yrði dæmdur til að virða rétt þinn, heldur yrði hann einnig að greiða málskostnað ykkar beggja og hann yrði að öllum líkindum skaðabótaskyldur. Hann yrði þannig að greiða allan kostnað sem hefði hlotist af töfinni og e.t.v. einnig bætur fyrir óbeint tjón t.d. ef þú þarft að breyta áætlun um sumarfrí vegna málsins eða verður fyrir öðrum kostnaði og óþægindum vegna þess.
Ég mæli með því að þú bendir honum á að lagnirnar tilheyri fasteigninni samkvæmt lögum og að þar með hafir þú ákveðin eignarréttindi í lóðinni. Ekki í þeim skilningi að þú ráðir yfir henni heldur í þeim skilningi að þú eigir rétt á því að sinna viðhaldi lagnanna. Skoraðu svo á hann að veita þér aðgang að lóðinni – eða – ef hann telur sér stætt á því að útskýra á hvaða lögum hann byggi rétt sinn til að hindra þig í að láta gera nauðsynlegar úrbætur.
Kannski gagnast þér að skoða Hrd. nr. 27/1999, Þar var niðurstaða Hæstaréttar sú að hagsmunir fasteignareiganda af því að fá að sinna nauðsynlegu viðhaldi vægju þyngra en eignaskiptasamningur.
Mynd: 7497105 © Roman Milert | Dreamstime.com
